Thưa các bạn, Dự án Vinhomes Ocean Park đã và đang giao dịch sôi động với hàng hoá của chủ đầu tư đưa ra từ chung cư, biệt thự. Việc mua đi bán lại của các nhà đầu tư cũng như nhu cầu để ở khiến cho thị trường đang rất sôi động. Nhưng việc mua đi bán lại và làm thủ tục này không phải ai cũng biết vì thủ tục hành chính khá khó và ngại làm. Dưới góc độ của người tư vấn bán hàng chuyển nhượng tôi xin tóm tắt những điều cần biết để chuyển nhượng thành công. Vậy thủ tục chuyển nhượng có 2 hình thức tùy vào các giai đoạn khác nhau của chính sách bán hàng đó là: Chuyển nhượng giai đoạn Văn bản thỏa thuận và chuyển nhượng giai đoạn hợp đồng mua bán.
Những thắc mắc của nhà đầu tư xung quanh thủ tục mua bán, chuyển nhượng Shop/Shophouse
A/ Chuyển nhượng Văn bản thỏa thuận
Đó là thời điểm khách hàng mới vào đặt cọc 50 triệu đối với chung cư và 300 triệu đối với biệt thự theo chính sách đặt cọc và ký Văn bản thỏa thuận với Chủ đầu tư. Vì những nguyên nhân khác nhau, khách hàng không mua nữa và muốn bán chuyển nhượng cho 1 khách hàng khác. Vậy thủ tục trong giai đoạn này cụ thể như thế nào?
Thủ tục chuyển nhượng trong giai đoạn này khá đơn giản. Tuy nhiên mọi thủ tục nhất thiết phải qua nhân viên bán hàng và đại lý. Chủ đầu tư không làm việc trực tiếp với khách hàng. Khi đã tìm được khách mới đồng ý mua lại căn nhà trên của chủ cũ, nhân viên bán hàng có thể cho hai bên gặp nhau hoặc không cần. Ở giai đoạn này không nhất thiết cần cho 2 bên gặp nhau. Quan trọng nhất là người bán được giá đưa ra và người mua chấp nhận với giá chênh. Nhân viên môi giới là trung gian. Có điều để chắc chắn không có bất cứ chuyện gì xảy ra đáng tiếc và thủ tục chuyển nhượng đảm bảo hoàn thành, nhân viên môi giới cần cho 2 bên gặp nhau và tiến hành thủ tục đặt cọc. Điều này cũng tùy vào từng trường hợp cụ thể.
Sau khi đặt cọc khoảng 50 – 100 triệu có giấy biên nhận viết tay, nhân viên môi giới cần lấy hồ sơ của cả 2 bên book lịch ký chuyển nhượng với chủ đầu tư. Khi đã thống nhất về số tiền giao dịch, số tiền gốc, số tiền chênh, thời gian địa điểm giao dịch, nhân viên tư vấn cần thu thập những giấy tờ sau ( chỉ cần 1 người hoặc vợ hoặc chồng đứng tên):
– Chứng minh thư + sổ hộ khẩu của hai bên;
– Văn bản thỏa thuận bản gốc;
– Địa chỉ Email bên mua và bên bán;
– Số điện thoại bên mua và bên bán;
– Địa chỉ liên hệ gửi thư tay bên mua và bên bán;
Đến ngày ký thủ tục chuyển nhượng như đã thống nhất, 2 bên đến sàn giao dịch CĐT tiến hành thủ tục chuyển nhượng, trước khi vào ký hai bên cần thanh toán toàn bộ số tiền còn lại theo yêu cầu của bên bán đảm bảo đủ điều kiện ký chuyển nhượng. Khi hai bên hoàn tất xong thủ tục ký chuyển nhượng thì cũng đồng thời kết thúc giao dịch. Khách hàng mới sẽ cần chờ khoảng 5 ngày để CĐT hoàn thiện giấy tờ sang tên. Mọi thủ tục lúc này không mất phí chuyển nhượng. Khoản phí duy nhất 2 bên chủ cũ và chủ mới cần thanh toán đó là phí môi giới cho nhân viên bán hàng. Khoản phí này thông thường chiếm 1% giá trị nhà ở.
B/ Chuyển nhượng giai đoạn sau hợp đồng mua bán
Thủ tục chuyển nhượng tại giai đoạn hợp đồng mua bán thì phức tạp hơn rất nhiều so với giai đoạn văn bản thỏa thuận. Tuy nhiên, việc này không quá khó khăn nếu hai bên thống nhất được giá chuyển nhượng và nhân viên tư vấn hiểu biết về quy trình để hướng dẫn cho khách hàng. Các bước trong quá trình chuyển nhượng như sau:
✔ Bước 1: Thống nhất giá bán trong đó có giá gốc và giá chênh chủ nhà thu về. Ở thời điểm này, ta biết được bên nào sẽ chịu toàn bộ phí chuyển nhượng và hoàn tất thủ tục đảm bảo chuyển nhượng được diễn ra đúng như dự kiến. Nếu chủ nhà nói thu về chênh đã bao gồm phí chuyển nhượng thì chủ nhà sẽ chịu chi phí. Còn chủ nhà thu về nét không bao gồm phí chuyển nhượng thì chủ mới sẽ chịu toàn bộ phí đó. Điều này rất quan trọng vì phí chuyển nhượng có thể phát sinh nếu không tính kỹ, tránh tình trạng không thống nhất rõ từ đầu, trong quá trình làm thủ tục sẽ xảy ra đôi co không cần thiết và có thể huỷ hợp đồng.
Một điều quan trọng khác mà sale bán hàng cần chắc chắn là phí môi giới sẽ do bên nào trả. Thông thường sẽ do chủ cũ, nếu khéo léo có thể lấy cả 2 đầu. Tiếp đó môi giới tạo điều kiện cho hai bên gặp nhau và đặt cọc thường từ 300 triệu – 1 tỷ tùy giai đoạn, nếu khách cũ đã vào sâu hợp đồng mua bán rồi thì càng phải cọc sâu để đảm bảo không có bên nào đánh tháo. Trong văn bản đặt cọc cần ghi rõ nghĩa vụ và trách nhiệm của cả bên bán và bên mua. Ví dụ: Bên mua cần thanh toán đủ số tiền và cung cấp hồ sơ. Bên mua cần hoàn thiện hồ sơ và đảm bảo thủ tục chuyển nhượng diễn ra chậm nhất vào ngày giờ cụ thể. Thời điểm ký thủ tục cuối cùng này rất quan trọng để đảm bảo các bên cùng hợp tác cho thủ tục chuyển nhượng diễn ra tốt đẹp. Bên nào vi phạm sẽ thực hiện theo đúng cam kết. Trường hợp không thống nhất được sẽ do Tòa án quyết định.
✔ Bước 2: Cùng lúc sale bán hàng làm các công việc như sau:
1. Tổng hợp hồ sơ cả bên bán và bên mua gửi cho bên công chứng soạn trước Văn bản chuyển nhượng gồm: + Chứng minh thư + sổ hộ khẩu 2 bên cả vợ và chồng. + Địa chỉ Email + địa chỉ liên hệ hai bên. + Giấy đăng ký kết hôn 2 bên 3. Chủ nhà cần làm việc với CĐT có thể đến trực tiếp hoặc gọi đến Hotline trong giấy thông báo nộp tiền mà chủ đầu tư gửi đến. Đây là số điện thoại bộ phận Lễ tân tại dự án Vinhomes Ocean Park ( Số đang update) và yêu cầu cần nhận được giấy xác minh của Vingroup về dòng tiền hiện nay đã vào cho căn nhà mà chủ nhà đứng tên.
2. Làm việc với ngân hàng: Điều này đặc biệt quan trọng bởi nếu khách hàng không vay ngân hàng thì việc chuyển nhượng rất rễ dàng. Chỉ cần thống nhất giá bán, hai bên đi công chứng rồi về Vin xin xác nhận là xong. Tuy nhiên đối với trường hợp khách vay ngân hàng thì khá phức tạp, Sale bất động sản cần lưu ý những vấn đề sau:
+ Thứ nhất: Có hơn 1 ngân hàng liên kết với CĐT giải ngân cho dự án thông thường là: Techcombank và xxx . Tuy nhiên việc chuyển nhượng khoản vay qua Techcombank thì không mất phí chuyển nhượng 1% giá trị dòng tiền.
+ Thứ hai: Cần cho ngân hàng tiếp cận với khách mới để thống nhất việc chuyển nhượng khoản vay. Nếu Techcombank thì chỉ cần chứng minh thu nhập của khách hàng mới, khách cũ phải ký giấy ủy quyền cho 1 người thuộc ngân hàng để thay mặt hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng với khách hàng mới. Ngân hàng làm trung gian và cái quan trọng là giúp khách hàng thực hiện vụ chuyển nhượng mà không quá phức tạp. Đối với các ngân hàng khác thì cần có tài sản thế chấp hoặc khách cũ cần tất toán khoản vay để rút Hợp đồng mua bán ra. Chỉ như vậy mới có thể làm được thủ tục chuyển nhượng.
+ Thứ ba: Các thủ tục phía công chứng rất đơn giản và nhanh. Việc ngân hàng đảm bảo giải ngân được cho khách hay không mới quyết định được việc chuyển nhượng có thành công hay không.
✔ Bước 3: Ký công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán: Sau khi có giấy xác nhận dòng tiền của CĐT, thủ tục ngân hàng done, công chứng soạn sẵn xong => sale môi giới cần lưu ý: yêu cầu phía công chứng soạn trước hồ sơ công chứng vào phòng thủ tục CĐT để check trước để biết chắc chắn hồ sơ không có vấn đề gì khi cho hai bên lên làm thủ tục ký chuyển nhượng tại sàn. Hẹn ngày cụ thể cho 2 bên ký công chứng văn bản chuyển nhượng tại địa điểm phù hợp. có thể tại ngân hàng hoặc, sàn CĐT hoặc tại văn phòng công chứng. Nếu tại văn phòng công chứng thì không mất phí dịch vụ ngoài. Trường hợp công chứng ngoài văn phòng thì phí cho công chứng viên thường là 500k.
✔ Bước 4: Nộp thuế trước bạ Địa điểm dự án bất động sản tại khu vực quận huyện nào thì nộp thuế trước bạ tại đơn vị hành chính đó. Phí nộp thuế trước bạ thời điểm này là 2% giá trị số tiền đã vào tài khoản CĐT. Quá trình nộp thuế tại Việt Nam mất khá nhiều thời gian . Vậy nên thông thường nhân viên thuế sẽ nói mất thời gian từ 2 đến 10 ngày sau quay lại lấy thông báo và kê khai thuế. Tuy nhiên nếu biết ý thì chỉ cần đợi 10 phút với 2 triệu tiền phí dịch vụ thì việc diễn ra rất nhanh và thuận tiện. Khi đến cơ quan thuế cần chuẩn bị:
– Giấy xác nhận nộp tiền
– Hợp đồng mua bán gốc
– Văn bản chuyển nhượng đã ký
Nộp tiền thuế tại ngân hàng
Sau khi nhận được thông báo nộp thuế và bảng kê khai thuế từ Chi cục thuế sale môi giới hướng dẫn khách khách hàng đi nộp thuế tại các ngân hàng gần nhất. Nộp xong sẽ nhận được giấy nộp tiền vào ngân hàng nhà nước theo quy định của pháp luật về mua bán nhà ở hiện hàng.
Công chứng giấy nộp tiền thuế và thông báo nộp thuế
Sale môi giới cầm thông báo nộp thuế và giấy nộp tiền thuế đi công chứng làm 5 bản tại phòng công chứng gần nhất. Tiếp đó quay về và cho khách hàng hoàn tất thủ tục chuyển nhượng tại sàn Vinhomes lấy xác nhận của chủ đầu tư.
Xác nhận của Chủ đầu tư:
Sale chuyên viên bất động sản tổng hợp toàn bộ hồ sơ vào làm việc với nhân viên phong thủ tục của Chủ đầu tư gồm:
1. Văn bản chuyển nhượng: 05 bản
2. Thông báo nộp thuế: 01 bản gốc + 4 bản công chứng
3. Giấy nộp tiền vào ngân hàng nhà nước: 01 bản gốc + 04 bản sao công chứng
4. Hồ sơ cá nhân của hai bên: tất cả đều là bản sao công chứng gồm: – Chứng minh thư – Sổ hộ khẩu ( 02 sổ nếu vợ chồng không cùng hộ khẩu) – Đăng ký kết hôn – Văn bản khước từ tài sản do công chứng cấp (nếu có)
5. Toàn bộ giấy tờ nhà: – Hợp đồng mua bán gốc đầy đủ trang + phụ lục. – Hợp đồng vay + Văn bản thỏa thuận + giấy đề nghị thanh toán trước hạn + thông báo giải chấp khoản vay (đều của ngân hàng cấp) – Giấy xác nhận nộp tiền của Vinhomes – Thỏa thuận thay đổi thiết kế + bản đăng ký gốc (nếu có)
6. Phiếu đăng ký thông tin khách hàng: giấy khai này sale lấy từ đại lý bất động sản và nên làm trước. Trong lúc chờ nhân viên thủ tục CĐT check thông tin và soạn phụ lục thì người bán hàng cho 2 khách hàng thanh toán toàn bộ số tiền còn lại đảm bảo đủ điều kiện vào ký chuyển nhượng như đã thỏa thuận. Khách mua hoàn toàn có thể chủ động đề nghị chủ nhà gia lộc cho nếu muốn. Khi thủ tục phía CĐT và chuyển tiền xong người bán hàng mời hai bên vào ký xác nhận với CĐT, chính thức hoàn tất thủ tục chuyển nhượng căn nhà tại dự án của Vinhomes theo quy định. Trên đây là hướng dẫn của chúng tôi về việc chuyển nhượng tại dự án Vinhomes Ocean Park .
Thủ tục chuyển nhượng này được chúng tôi cập nhật bằng kinh nghiệm thực tế nhiều năm từ đồng nghiệp làm việc cho Vinhomes. Mọi băn khoăn thắc mắc quý khách xin gọi Hotline hoặc để lại thông tin trên From đăng ký, chúng tôi sẽ gọi lại tư vấn sau ít phút.
Trân trọng! Minh Quang Chuyên gia tư vấn chuyển nhượng. 0888.797.567
Nếu anh chị cấn mua, bán sang nhượng căn hộ. Hãy để lại thông tin, chúng tôi sẽ hỗ trợ giao dịch nhanh nhất
